城市民生专题话晋江市人民法院房地产专业
《相等五里桥》-城市民生专题
晋江是“晋江经验”“晋江模式”的发源地，晋江法院是全国文明单位、全国模范法院、全国优秀法院。年3月底，晋江市人民法院房地产专业审判合议庭设立，正式挂牌在青阳人民法庭。为了进一步规范、约束和监督房地产交易市场，营造公开公平、有序诚信的环境，晋江市人民法院房地产专业审判合议庭的设立，将为缓解和解决房产市场矛盾纠纷提供法律途径和窗口。
9月3日星期四下午4-5点，晋江市广播电视台广播节目《相等五里桥》与晋江市人民法院青阳人民法庭联合推出城市民生专题-《话晋江市人民法院房地产专业审判合议庭》，晋江市人民法院青阳人民法庭庭长王清镇、副庭长赖珊珊做客节目讲述相关内容。
本期嘉宾介绍
王清镇，晋江市人民法院青阳人民法庭庭长，房地产专业审判合议庭庭长，审判员，一级员额法官。赖珊珊，晋江市人民法院青阳人民法庭副庭长，房地产专业审判合议庭副庭长，审判员，一级员额法官。节目音频回放
为什么要在青阳人民法庭开设房地产专业审判合议庭呢？
答：房地产专业审判合议庭挂牌当日，由泉州市中级人民法院院长陈明，晋江市委常委、政法委书记陈长义，晋江市人民法院院长陈水深，青阳人民法庭所在地梅岭街道办事处党工委书记洪长江共同揭牌的。
泉州市中级人民法院院长陈明说，在司法领域，晋江法院不断挖掘创造出不少新经验、新品牌、新亮点。这次，晋江法院顺应当前房地产市场改革需求，结合晋江区域优势特点和晋江法院工作实际，在全市两级法院率先创新首推设立房地产专业审判合议庭，这是贯彻落实中央、省委和最高人民法院、省市各级人民法院关于法院队伍建设的战略部署要求，加快推进法院队伍革命化、正规化、专业化、职业化建设，加快推进人民法院内设机构改革的具体举措，这一点必须给予积极肯定。
晋江市人民法院院长陈水深说，近年来，晋江加快建设国际化创新型品质城市，加快推进新型城镇化试点建设步伐，城乡环境整治攻坚，人居环境整治提升，为“晋江经验”“晋江模式”的内涵丰富不断充实创新。晋江法院积极融入、紧跟脚步，紧紧围绕全面深化司法体制改革总基调，紧紧围绕进一步落实司法责任制主线路、建立以审判为中心大布局，在晋江市主城区中心法庭设立房地产专业审判合议庭，立足司法为民、公正司法，培育打造精品案件、精专团队，切实增强改革责任感、实效性，是落实我市“社会治理保障年”的重要举措之一。
据了解，青阳人民法庭是基层人民法庭，是人民法院的派出机构，这个跟专业法庭会有冲突吗？
答：青阳人民法庭是基层人民法庭。此次房地产专业审判合议庭在我庭的挂牌成立，二者并不冲突。因为，我庭仍旧保留辖区四个街道以及良种场有关家事纠纷以及劳资纠纷两大板块案件的原有集中管辖规定，解决群众夫妻离婚、子女抚养、财产继承等家长里短的纠纷，解决企业内部老板与工人之间的各种矛盾纠纷以服务当地民营经济发展，其他案件则分流给我院其他业务庭室。而房地产专业审判合议庭则是集中管辖了晋江全市涉及房地产的建设用地使用权、建设工程合同、房地产开发经营合同、房屋买卖合同、房屋租赁合同、物业服务合同等等。既兼顾基层人民法庭特色，便利辖区当地当事人诉讼，又兼顾专业法庭特色，打造专业化审判。
可不可以说房地产专业审判合议庭做的就是所有关于房子、土地的纠纷是吗？
答：是的。这是法院内部庭室之间的案件分工，集中化管辖，专业化审理，一可提高效率，二可方便群众，三可专注打造专业品质，还有很多好处、益处。
《蜻蜓立安居法治样板城》，蜻蜓，取的是青阳人民法庭的谐音，蜻蜓的衡平双翼代表着公平与正义，青阳人民法庭全体干警以及司法辅助人员，一定会努力、尽力，一定会用心、专心，将房地产专业审判合议庭打造成晋江法院新的司法品牌，在法院领域提供更多可复制可推广的“晋江经验”。
是否可以向大家详细介绍一下房地产庭的职能和作用呢？
答：我们的宗旨就是，切实回应人民群众多元化司法需求，聚焦民生热点难点，通过裁判引导规范房地产市场运作，助力我市打造百姓安居新城区，助力我市实现人居环境大提升。我们的工作主要是两手抓：一是突出工作重点，对标高质量发展加快推进审判专业化，积极推进涉及房地产纠纷案件专业化审判机制、集中化立审机制、多元化解决机制、繁简类分流机制，走专业化、类型化、统一化轨道，减轻人民群众诉累，缓解人民法院案多人少矛盾，力求达到“调解一茬、审判一件、普法一片、和谐一方”的法律效果、社会效果。二是加强沟通协作，对标市场规范有序化实现高质量发展，积极发挥审判职能充当市场经济“风向标”“晴雨表”的作用，加强与行政管理部门的纵贯线协作，与社会行业协会的延展式协作，与基层调解指导的无缝式协作，以及加强与行政司法联动的两手抓协作，加大力度促进我市房地产市场规范有序发展。
以上讲的是，近半年来我庭房地产专业审判工作的两条主线。我们还有三三制，就是“三审判”“三部曲”“三联动”。三月底，我院专门出台了《关于进一步做好房地产纠纷案件审判工作的意见》。一是“三审判”优化审理机制。“三审判”就是集约审判、专业审判、统一审判。二是“三部曲”提速审判质效。精准分流案件，引导同类型案件当事人集中进入调解或诉讼流程；多元促进调解，依托诉非联动中心委托、委派特邀、专职、网格等调解员进行诉前调解；高效裁判案件，减少非必要的鉴定、评估环节，对恶意拖延诉讼、滥用司法资源的行为予以罚款、拘留。三是“三联动”增强化解合力。与行政部门联动，与市自然资源局、市场监督管理局、城市管理局、住房和城乡建设局、发展和改革局等部门进行沟通，并及时提出有针对性的司法建议；与行业协会联动，实时了解房地产业发展新形态；与基层组织联动，引入社区干部、居委会成员、业委会代表参与物业服务合同等纠纷化解。
就在半个月前，我庭已与自然资源局、住房和城乡建设局以及不动产登记中心对接，拟定6-10名特邀专业调解员，之后再根据工作开展进度，与司法局依照相关程序提请市人大常委会任命为人民陪审员，壮大我院的专业陪审员队伍。
房地产专业审判合议庭成立已经将近半年，不知这半年来的工作开展得如何，能否向我们简单介绍一下？
答：首先先来简单介绍一下物业服务合同纠纷。因为，在我市，已有各种商品房、安置房、集资房的新旧小区数百个，事关数十万人民群众的切身幸福指数，安居才能乐业，生活的品质才能激发创业的热情。作为落实惠民政策的最后一公里，小区物业与业主之间是否互动配合精准到位，是丰富“晋江经验”打造中小城市建设样板的重要内涵之一，也是积极融入“城乡环境整治攻坚年”活动的重要举措之一。作为人居环境整治的前沿阵地，从年以来，晋江法院受理的物业服务合同纠纷呈逐年递增趋势，据不完全统计，多数小区均有少则数十件多则数百件甚至上千件的物业服务合同案件有待进入诉讼程序。因此，定纷止争，我们法院当仁不让，必须挺在前头。现在的物业服务合同纠纷，走进了一个怪圈：一是服务不到位。物业服务合同的收费标准虽经物价部门的审核认定，但相关的服务是否遵照合同履行到位，多属平等合同主体之间的合同自治。在此过程中，由于缺失相关行政部门的监管甚至处罚，仅凭物业公司的自制规范，确实难以保证物业服务合同到位。在各个案件集中的表现为，保洁不细致、保安偏老龄、噪音难隔断、防水常补漏，以及电梯维护、车辆管理、广告车位收入被侵占等情况；二是监管未配套。作为物业公司与小区业主的最佳中间人，业委会的作用显得尤为重要。但在审判实践中，有的小区尚未成立业委会，个别业主无力带动全体业主成立业委会；有的小区虽有成立业委会，但没有明确的管理职责或者管理职责空挂，业委会成员的工作亦是主要靠其志愿服务而非有效发挥，但纯属公益却众口难调，难以满足所有业主的诉求，吃力不讨好，导致业委会难以履行职责沦为空架子；有的小区业委会实为物业公司高管的亲戚操控，极易出现业委会与物业公司相互串通，恶意侵害业主合法权益，导致物业公司实际掌控全部事务，“管家”变“头家”；三是沟通不顺畅。多数案件均以欠缴物业费、公摊水电费为主诉标的物，其原因在于物业公司与小区业主之间无法建立有效的沟通渠道，客观上也导致相关投诉部门无法对投诉情况及时跟踪到位，最后致使矛盾激化、权益旁落；四是问题难解决。很多房屋质量问题多是由于开发商开发建设过程中设计不合理、施工不到位所遗存的历史问题所导致，还有些问题则是由于设备老化但更新所需费用甚巨而公共维修金之缺口所搁置，此类问题小区业主与物业公司的分歧较大；五是对抗简单化。多数案件的原告均为物业公司，其原因在于个别业主自认势单力薄，无暇、无力也不愿对物业服务过程中存在的问题提起诉讼，只能采取简单粗暴的不缴物业费的不抵抗政策，而物业公司则以物业费收缴未到位而直接降低服务标准，二者形成恶性循环，最终导致物业公司一诉了之。
古代诗人杜甫叹吟“安得广厦千万间”，他估计怎么也想象不到21世纪的今天，还得“物业服务要到家”。看似简单的物业服务，原来背后如此多学问，今天确实是受教了。看来，我们房地产庭调研做的很扎实啊。
答：知道问题所在，才能对症下药。在与人民群众或者小区物业的对接过程中，我们到社区走访了开发商、物业公司、人民群众，引导他们既规范物业公司的服务行为，又畅通小区业主的依法维权途径，确保基层自治，化解矛盾纠纷，在立案庭的诉调对接中心集中庭前调解物业服务合同纠纷案件，调解不成，则引导他们集约化进入我庭诉讼，分类型、成批次的流水线作业模式既节省了人力物力，又缓解了法院案多人少矛盾，还减轻了人民群众的诉讼负担。上个月，我庭一次性审理了某安置房小区一个批次24起物业服务合同纠纷案件，已撤离小区的物业企业状告24个业主之前拖欠的物业服务费，双方剑拔弩张。我们快立、快审、快判，只用56天就全部审结，其中5件双方达成和解撤诉，17件因物业公司拒不提供在该小区提供物业服务过程中所有相关收益、支出、费用情况及管理制度、员工配备等证据，认定物业企业服务不到位，而判决业主仅需支付70%的物业服务费，还有2件则是因为物业企业连入住业主都告错人，判决驳回物业企业的诉讼请求，通过案件给物业公司和小区业主上了一堂法治课。
对于物业服务合同的纠纷，业主和物业公司有什么需要注意的吗？
答：对于物业公司来说，与业主签订必备的物业服务合同，是厘清双方合同约定的权利义务的重要依据，也是向业主追讨物业服务费的关键证据。其次，我们在案件办理过程中发现，合同中一般都没有有关公摊水电费的约定内容，这给物业公司乱摊派公摊水电费制造出了空间，当然也给物业公司自己日后向法院起诉主张公摊水电费制造了障碍。因为物业公司必须举证证明整个小区所有电表水表的用电用水量，还得举证物业公司有制定合法合规合理的公摊标准并向全体业主或业委会公示征求意见获得同意，最后才可能使其公摊水电费的诉讼请求得到法院的支持。在刚才我说的24个案件中，其中17件判决案件，全部都没有支持物业公司的公摊水电费的诉讼请求，因为，物业公司没有提供任何证据。话说回来，对于业主来说，第一，应注意日常证据的保全，录制视频、拍照，将物业公司服务不到位的证据加以固定，以免他日双方闹到法院时空口无凭。第二，要及时成立业委会，代表业主行使监督权，与物业公司进行必要的沟通，以维护自身的合法权益，甚至在必要时对物业公司侵害业主权益的恶劣行为主动提起诉讼，及时维权，做好主人翁。
那除了物业服务以外，我们房地产庭这半年来还有什么可圈可点的吗？
答：房屋，是普通老百姓最大的投资。事关重大，由不得一点马虎。但是市场交易，风险太多，不得不慎啊！简单跟大家归纳一下，有几种：第一种是，购房者在购买前，没有注意去了解自己是否属于限购对象，或者自己的征信方面是否存在问题，按揭贷款能否顺利获得审批，也没向中介公司了解相关政策，待到合同签订后，定金缴纳后，因为没有购房资格或者无法贷款缴纳房款，导致定金被房东没收，心有不甘而来起诉中介。对于这种情况，倘若是因为购房者的个人原因的话，经济损失就得由自己承担了。但倘若是因为中介未尽如实告知审慎义务的话，即使法院判决该经济损失应由中介承担的话，购房者也是白白折腾了自己大把的时间、精力和金钱。第二种是，购房者分别在多家中介公司的业务员的带领下看了同一套房子，刚开始不中意，后来又中意了，却自以为只是看看而已，忽略了业务员的劳务付出，忘了已在业务员处签下了看房确认书，却不注意看房确认书中的具体合同约定，导致购一房付双重中介费的情况存在，给自己带来经济损失故而产生了纠纷。第三种是，购房者并不注意去审查出卖者的资质甚至代理权限，而出卖者并非房屋的实际产权人，只是产权人的家庭成员或共有产权人，最后导致房屋买卖合同无效，购房预付现金变成一纸判决欠款，追讨无果，导致经济损失。我们庭最近受理一个案件就是，儿子偷偷将父亲名下的房子通过中介卖给购房者，因为房价比市场价偏低，所以购房者急于达成交易，向儿子支付了一半的钱30几万元，后来要办理过户支付余款时，儿子一直忽悠后来甚至失联，购房者才感觉到可能被骗了，就向人民法院起诉要求过户，但父亲来应诉时，却对儿子卖房一事一无所知，这种房屋买卖合同，儿子不是产权人，根本没有处分权，合同肯定是无效的，购房者只能向儿子要求退还购房款，但儿子已经跑路了，购房者贪图便宜造成损失，后悔莫及。第四种是，购房者或出卖方不注意合同约定，未对中介的资质进行审查，擅自将房款放在中介处，而中介却卷铺盖跑路，导致经济损失，这种案件我们也遇到过。第五种是，购房者未注意房屋已被银行抵押甚至法院查封的情形，导致房款被出卖方个人占用而未去银行解押，或者解押后因法院查封而未能办理过户，导致交易无法完成，给购房者带来经济损失。现在，这种情形发生的比较多，希望大家一定要注意，要注意房屋的产权状态，特别是是否存在抵押或查封状态。因为，在这种情况下，房屋是无法过户的。第六种是，业主一房二卖贪小便宜，将房屋卖给价高者，而未与价低者先行协商解除合同，最后被判决支付房屋差价、可得利益损失以及维权费用，得不偿失。以上种种，希望大家在房屋买卖交易过程中，尽量携同法律专业人士对相关合同及签字材料提前进行法律审查，防患于未然，以最大限度防范交易风险、保障个人权益。
说到二手房买卖问题，那我想问一下，商品房和安置房的买卖和选择有什么区别吗？
答：安置房与商品房的最大区别有两点：1、商品房是一种市场上自由交易的房屋，作为一种开发商的商业获利方式，开发商在小区环境、配套管理、质量保证等方面，往往都高于安置房，以作为提高房价的支撑。因此，安置房的住户入住后往往会对标商品房而产生一种心理落差。相反的，安置房则是一种补偿性房屋，是开发商对原住民的拆迁补偿建设房屋，简单的讲就是以物换物的交易方式。所以，在小区环境、配套管理、质量保证等方面，往往都低于商品房。同样的，商品房的房价以及增值空间也往往高于安置房。2、商品房往往多以按揭贷款分期付款方式获得，而安置房则是依靠补齐差价获得。因此，商品房的开发商为尽快获得资金回笼，往往在房屋产权登记办理的速度快于安置房的开发商。换一句话说就是，房屋产权的不稳定状态，商品房的时间段大大低于安置房。很多安置房的买卖，往往在被安置人取得房屋选号权后即自行交易，一方面，被安置人急于获得卖房资金，而购买者贪图当前低价，但房屋的产权状态却尚未稳定，可能还涉及到产权共有、分家析产等诸多家庭纠纷，甚至被安置人获得产权证后私自将房屋抵押，而这些因素购房者往往防不胜防，所以交易风险极大。但商品房的交易则简单的多，因为产权证已明确权属。最后，奉劝广大听友们，交易有风险，买卖需谨慎。
在房屋买卖中，购房者由于征信限制导致无法办理按揭贷款而违约，或者购房者因逾期付款或者未能按期缴纳按揭这方面的案件比较多。在此，提醒广大人民群众在购房时，还是得先查询一下个人征信，如果是准备夫妻两个一起按揭的话，配偶的征信情况也一定要提前查询，我们就有遇到妻子征信没问题，但丈夫征信有问题，贷款无法贷款那么多，后来想大套换小套，但依旧要承担违约责任的案件。所以请广大听友，如果要买房，一定要根据自己的经济实力来购买，切莫好大喜功，不然到时可能就要白白浪费了自己的钱款。
说到征信问题，顺便提一下有群众反映的学区房的问题。首先，一所幼儿园、小学、中学的投入建设，至少得两年以上，涉及到校址的选定征迁、上亿建设资金的投入、师资力量的配备以及周边生源的需求量等等因素，并不能今天有生源需求就立即投入建设，其他学校的教育资源空置又该怎么办？那如果明天没了生源怎么办，这新盖的学校大部分闲置的话总不能拆了吧，剩余的师资又该分流去何处？所以，希望大家在购房时需理性，随着我市的教育投入的不断加大以及均衡发展，应该更多的寄希望于靠孩子们的好好学习、天天向上的实力去考取好学校，而不是本末倒置扎堆往所谓的优质教育资源的学区房挤，否则既要承担高房价的经济负担，又会突然间导致教育资源的配套不能满足群众的需求而只能参与摇号入学，有的甚至最后不达入学目的而集体信访，明显是强人所难。温馨提醒一下市民朋友：从年8月起，晋江市人民法院青阳法庭在晋江市人民法院官方转载请注明：http://www.jinjiangzx.com/jjshj/12327.html
