土改晋江试验17年旧村改造，这里的房子

◎作者丨邵海鹏

◎来源丨第一财经日报（yicairibao）已获授权

别墅和跃层住宅颇有设计感，整体环境优美宜人，街道干净整洁，漫步于12月的晋江市磁灶镇大埔村，仿佛进入一个度假区。

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经过17年的旧村改造，这里的房子从38万涨到万元。

改造后的晋江市磁灶镇大埔村环境优美，越来越有人气

大埔村党委书记、村委会主任吴金程对第一财经记者说：“改造后的大埔村越来越有人气，那些外出的人基本上都愿意回来住，毕竟落叶要归根。”

再有一年，33个县(市、区)的土地改革试点就要结束，晋江是试点之一。

处于东南沿海的晋江领风气之先，商品经济的繁荣让其具备开展宅基地改革试点的基础，早在上个世纪90年代末期就已经有过宅基地抵押担保的探索。在新一轮土改中，已经试点近两年的晋江，在继续稳妥推进农村宅基地抵押的基础上，还逐步探索宅基地基准地价体系、宅基地自愿有偿退出以及宅基地活态利用，从而实现从“一户一宅”向“户有所居”转变。

在中国，农村土地制度改革一直被视为“牵一发而动全身”。决策层考虑颇多，使得改革之路“道阻且长”。跟西方土地私有制度不同，中国政府坚持在农村土地集体所有的制度框架下进行突围，寻求改革路径。

从十八届三中全会通过《决定》至今，新一轮土改的政策逻辑已然凸显，33个县级试点也成为了撬动改革的杠杆。

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农房抵押贷款的需求

回到抵押农房贷款本身，特殊之处在于宅基地。在农村土地集体所有的制度框架下，现行《土地管理法》规定，宅基地需要农民申请，且“一户一宅”、无偿使用，宅基地面积不得超过规定标准，农村所建住宅应当符合规划。而且，农房交易流转的对象必须是本村集体成员，流转的价格并不包括对宅基地的估值。因为法律规定宅基地不允许交易，自然也就不存在合法的宅基地交易市场。

年2月，晋江被列入全国农村宅基地制度改革试点，成为33个试点县之一，晋江也是福建省土地改革唯一的国家级试点。年9月，考虑到农村土地制度改革的联动性，经中央批准这33个县统筹协调推进三项试点任务。去年12月召开的中央经济工作会议再次提到，试点统筹三项改革，要求“深化农村产权制度改革，明晰农村集体产权归属，赋予农民更加充分的财产权利。”

晋江民营经济发达，当地老百姓普遍都有经商意识，多多少少会做一些生意。有时需要资金周转，于是就会考虑到银行抵押农房贷款。

晋江市国土资源局相关负责人对第一财经表示，抵押贷款本就是市场行为，目的是为满足农房所有者的贷款需求。对农民来说，得先有贷款的需求，至于农房是否可以抵押贷款，得看其是否有充分的价值体现，比如地理位置是否优越、市场是否方便交易等。

晋江农商银行个人金融部总经理柯子汇对第一财经称，在以前，这些经商的农民要是贷款，只能让其他人来担保，相互担保的情况普遍。一旦出现风险，就会连累到别人，经营很好的人可能会因此被拖垮。以自有房产来抵押，就不会跟别人有类似风险接触，风险也相对可控。

于是，在一个区域经济发达的地方，探索农房抵押贷款，盘活农村“沉睡”资产就成为了改革的题中应有之意。值得特别







































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